Спасительная оценка коммерческой недвижимости в эпоху реновации

Главная Все новостиОценка недвижимостиСпасительная оценка коммерческой недвижимости в эпоху реновации
kommerc_retail

Спасительная оценка коммерческой недвижимости в эпоху реновации

No Comments

Вместе с программой реновации в жилые квартиры пришла она и к собственникам и арендаторам коммерческих помещений. Столичные власти бросились наперебой рассказывать о том, какие возможности получат собственники коммерческой недвижимости при реализации программы. Собственникам нежилой недвижим обещают предоставить равноценную замену, которая якобы, сулит огромную выгоду.

Какие преимущества обещают

В первую очередь, провластные эксперты наперебой рассказывают о том, что недвижимость в старых домах сплошь и рядом плохо подходит под коммерческие нужды: не имеет зон разгрузки, часто не имеет больших витрин, коммуникаций и системы вентиляции, обладает небольшой площадью и плохой планировкой. Дело в том, что большинство объектов «стрит ретейла» в старых районах, это жилые квартиры на первых этажах, выведенные в нежилой фонд.

Вторым аргументом является то, что в строящихся домах и сама плотность населения будет другая. Смотрите, в программу реновации вошло около 5200 домов в пять этажей, по 3-4 квартиры на этаже с плотностью 2,6 человек на квартиру. Итого, в одном подъезде примерно 156 человек, при этом в строящихся домах будет уже 18 этажей с четырьмя квартирами на этаже и заселённость квартир прогнозируется выше 2,6 чел. Таким образом, даже с учетом сохранения заселенности, в одном подъезде будет жить в 4,5 раза больше людей. А если учесть еще и повышенную плотность самой застройки, то выходит все просто «в шоколаде».

Так ли все на самом деле

На самом деле, проблемы есть, дело в том, что никто не определил сам термин «равноценная замена». В отличие от жителей квартир тут речь не идет даже о предоставлении такой замены в пределах района. При этом, в новых кварталах появится огромное количество коммерческой недвижимости и будет расположена она как на выгодных позициях (рядом с метро, вдоль трасс и на проходимых улицах), так и в откровенном захолустье.

С учетом того, что недвижимости в руках государства окажется раза в 2 больше чем было раньше, оно легко покроет потребность в выделении компенсационных площадей. Но вот где будут выделены эти площади?

Наши специалисты предполагают, что под переезд коммерсантам будут выделяться площади далеко не на самых «прикормленных» местах. Скорее всего, принцип равноценности в понимании градозастройщиков предполагает равноценную площадь, но никак не равноценный коммерческий потенциал.

Независимая оценка: чем поможет и что оцениваем

Под равноценным возмещением может пониматься как предоставление аналога, так и выплата денежной компенсации. Скажем, вариантом урегулирования может стать выплата рыночной стоимости имущества, которая может быть определена в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ» (№135-ФЗ) и федеральными стандартами оценки (ФСО).

Независимая оценка подходит к определению вопроса равноценности более скрупулёзно, в рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости учитывается все, в том числе и коммерческий потенциал, а при использовании доходного подхода он и вовсе является приоритетным.

Таким образом, оценив предварительно свою недвижимость вы сможете как минимум претендовать на адекватную денежную компенсацию, которая позволит вам приобрести действительно соответствующий аналог. Так же, независимая оценка может стать аргументом в споре при определении площадей под замену, но говорить об этом пока рано.

Кроме того, если ваша коммерческая недвижимость приносит вам доход от коммерческой деятельности или аренды, вы можете оценить и возможную упущенную выгоду. Упущенная выгода тоже будет подлежать компенсации, если не в добровольном, то в судебном порядке точно. Представьте, что в результате изъятия недвижимости вы лишились возможности получать прибыль на месяц или два (это более чем реально). Только оценка упущенной выгоды позволит обосновать в суде размер компенсации.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

+ 25 = 28