Независимая оценка права аренды земли

Главная Все новостиОценка недвижимостиНезависимая оценка права аренды земли
arenda-zemli

Независимая оценка права аренды земли

No Comments

Определение рыночной стоимости земли — весьма распространенная процедура, проводимая как в составе независимой оценки недвижимости, так и самостоятельно. В большинстве случаев, когда звучит словосочетание «оценка земли», подразумевается оценка права собственности на землю. Однако в отношении земельного участка можно оценить и право аренды, которое также обладает рыночной стоимостью.

Когда это нужно

В основном, независимая оценка права аренды земельных участков востребована на тех рынках, где основной формой земельных отношений является аренда. Ярким примером такого рынка является Москва, где подавляющее большинство городских земель принадлежит городу, а город, в свою очередь, сдает землю в аренду непосредственным землепользователям. Здесь вопросы с оценкой права аренды земли возникают естественным образом, поскольку объекты недвижимости (здания) находятся в собственности, а земля под ними — в аренде, и при проведении оценки недвижимости независимому оценщику приходится оценивать, в том числе и право аренды земельного участка. Определение стоимости недвижимости, находящейся на арендованном участке имеет свои особенности, однако в рамках этой статьи мы не будем касаться этого вопроса.

От чего зависит стоимость аренды

Говоря об оценке права аренды земельного участка, нужно понимать, что рыночная стоимость этого права зависит от конкретных условий того договора аренды, который заключен (или может быть заключен) в отношении рассматриваемого участка. Какие же положения арендного договора в наибольшей степени влияют на рыночную стоимость права аренды?

Конечно, основным фактором является величина арендной платы за пользование рассматриваемым земельным участком. При этом важна не абсолютная величина этой платы, а разница между рыночной арендной платой за рассматриваемый участок и арендной платой по договору аренды. Если эта разница положительна, то арендовать такой участок для потенциального арендатора становится выгодно (фактическая арендная плата будет ниже рыночной) и он будет готов заплатить определенную сумму за право заключить такой договор аренды. Величина этой суммы и будет являться рыночной стоимостью права аренды данного земельного участка по данному договору аренды. В том случае, если эта разница отрицательна, то арендовать такой участок невыгодно для потенциального арендатора (фактическая арендная плата будет выше рыночной) и стоимость права аренды по такому договору будет близка к нулю.

Другими важными условиями арендного договора, непосредственно влияющими на рыночную стоимость права аренды, являются оставшийся период аренды и возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату. Влияние этих условий на рыночную стоимость права аренды земельного участка взаимосвязано. Например, если оставшийся срок аренды земли достаточно велик (3 и более лет) и условия арендного договора не позволяют арендатору до окончания срока аренды в одностороннем порядке изменять арендную плату, то стоимость права аренды земли по такому договору, скорее всего, будет велика, поскольку арендатору выгодно иметь фиксированную арендную ставку на длительный срок — ведь цены на недвижимость, как правило, постоянно растут. Конечно, данное рассуждение верно при условии что текущая величина ставки аренды по договору близка к рыночной. Если же положениями арендного договора предусмотрена возможность арендодателя изменять в одностороннем порядке величину арендной платы за землю, то данное рассуждение не работает и стоимость права аренды будет целиком определяться исходя из величины текущей арендной платы.

Непосредственный расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка проводится, как правило, с позиций сравнительного подхода методом прямых сравнений. Более подробно с методами и особенностями расчета стоимости прав аренды земельных участков можно ознакомиться при получении бесплатной консультации.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

59 − = 52