Статьи

Главная Статьи

rost-naloga
trade_mark

Товарные знаки в РФ и особенности их оценки

No Comments

Товарный знак (товарная марка, торговая марка, ТМ), это средство индивидуализации товаров или услуги их производителей. Это разновидность нематериального актива (интеллектуальной собственности), который может выражаться в словесной, графической или комбинированной форме. Простым языком, это то, что вызывает у потребителя устойчивые ассоциации с определенным товаром, способствуя продвижению данного товара.

При этом, стоимость может иметь только надлежащим образом зарегистрированный товарный знак, что дает владельцу исключительное право распоряжения им.

Товарные знаки занимают настолько важное место в рыночных отношениях, что они создавались и регистрировались даже в СССР и многие из этих знаков существуют и процветают по сей день.

Товарные знаки и их оценка в современной России

В сегодняшней России любой мало-мальски значимый предприниматель задумывается над созданием узнаваемого бренда (товарного знака). Правда, в нашей стране частенько забывают о защите своего товарного знака и о том, что чужие торговые марки могут быть защищены. Торговые марки регистрируются в Роспатенте, это достаточно простая процедура, которая закрепляет за владельцем право собственности и распоряжения торговым знаком.

Несмотря на то, что понятие товарного знака существует еще с царских времен, в данной области по-прежнему много пробелов. Относится это и к оценке, многие предприниматели, чиновники, государственные органы никак не могут привыкнуть к тому, что то, чего нельзя потрогать может стоить денег и может быть продано или украдено.

Как оценивают ТМ

В России стоимость товарного знака для целей бухгалтерского и налогового учета до сих пор принимается равной затратам на его создание. Согласно ПБУ 14/2000 и ст. 257 Налогового кодекса РФ «Учет нематериальных активов» на стоимость нематериальных активов относятся только израсходованные материальные ресурсы, расходы по оплате труда, оплата услуг сторонних организаций, патентные пошлины.

На самом деле, такой подход в корне не верен, ведь некоторые бренды не потребовали существенных затрат на свое создание но озолотили своих владельцев. И напротив, в некоторые товарные знаки вложены состояния, которые даже на десятую часть не окупились и такой товарный знак должен иметь отрицательную стоимость несмотря на огромные затраты.

А как оценить затраты на создание товарного знака «Калашников»? Вы когда-то видели рекламу по телевизору? А этот бренд известен практически каждому в мире, при этом на само создание ТМ вряд ли тратились какие-то значительные суммы. Скорее всего там затраты до определенного времени сводились к затратам на регистрацию в Роспатенте.

Именно поэтому, в оценке товарных знаков нельзя использовать формальный подход, конечно, все зависит от цели использования результатов оценки и конечных потребностей клиента.

uslugi_urista

Как взыскать затраты на представительство в суде в полном объеме

No Comments

Если вы когда-то принимали участие в арбитражном или гражданском суде, то вы знаете что на данный момент очень трудно взыскать издержки на услуги судебного представителя в полном объеме. Суды очень редко удовлетворяют заявленную сумму в полном объеме, зачастую сумма признанная судом подлежащей компенсации оказывается в 3 раза ниже реально понесенных затрат.

Основания для возмещения судебных издержек

  • Судебные расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах, подлежат взысканию в соответствии с главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
  • Судебные расходы в гражданском судопроизводстве возмещаются в соответствии со ст. 100 ГК РФ «Возмещение расходов на оплату услуг представителя».
  • В соответствии с частью 2 статьи 131 УПК п. 1.1 расходы потерпевшего, по уголовному делу понесенные им на оплату услуг своего представителя относятся к судебным издержкам.
  • Согласно ч.9 ст.132 УПК РФ при оправдании подсудимого по уголовному делу частного обвинения суд вправе взыскать процессуальные издержки полностью или частично с лица, по жалобе которого было начато производство по данному делу. В случае реабилитации лица по другим уголовным делам (делам публичного и частно-публичного обвинения) в соответствии с ч.5 ст.132 УПК РФ процессуальные издержки возмещаются за счет средств федерального бюджета.

Однако, ситуация в данной сфере действительно плачевная, особенно это касается сферы арбитражного судопроизводства. Дело в том. Что судьи опасаются взыскивать крупные суммы и по своим внутренним убеждениям значительно их занижают, а людям остается довольствоваться тем, что «Бог послал»

Решение проблемы

Прямо сейчас внедряется практика независимой оценки стоимости услуг представительства в суде. Оценивать стоимость услуг будут независимые оценщики и крупные СРОО (Саморегулируемые Организации Оценщиков) уже подготовили соответствующие методические указания для своих членов.

Предполагается, что базовым подходом станет сравнительный, который наиболее точно отражает реалии рынка. Следовательно, теперь, для адекватного взыскания издержек, можно будет обратиться к независимым оценщикам.

Но помните, оценка позволит взыскать именно адекватную сумму за оказанные услуги, оценщик не занимается подтверждением вашей фактической оплаты для суда. Если вы заплатили 500 т.р. за то, что фактически на рынке услуг стоит 50 т.р., это уже ваши проблемы, помните об этом при выборе представителя.

avariinyi-dom

Деньги за снос жилья

No Comments

Скоро владельцам нескольких аварийных объектов жилой недвижимости, а также тем, у кого во владении есть пригодное для жизни жилье, будут выдавать денежные компенсации. Об этом заявил глава Минстроя Владимир Якушев на заседании президиума Общественного совета. Цену определят исходя из кадастровой оценки. Предполагается, что компенсация будет рассчитана на основании кадастровой стоимости.

Напомним, что до сих пор при сносе аварийного жилья людей переселяли в новое, зачастую многократно улучшая изначальные условия проживания. Для многих людей владение аварийным жильем стало даже своего рода способом улучшения жилищных условий. Теперь, если у вас в собственности есть любое иное жилье, вы автоматически лишаетесь права на расселение. Предполагается, что новый механизм расселения будет утвержден уже в осеннюю сессию и начнет действовать с 1 января 2019 года.

Примечательно, что в качестве базы для расчета компенсации планируется брать кадастровую стоимость. С учетом повсеместного завышения кадастровой стоимости это далеко не самый плохой вариант. Однако, есть опасения что ГБУ будут предумышленно манипулировать с кадастровой стоимостью аварийного жилого фонда. В таком случае, собственникам снова придется прибегнуть к услугам независимых оценщиков. Интересно будет узнать, какими именно нормативными формулировками будет обозначено данное нововведение. Возможно, что собственникам придется оспаривать стоимость заранее или доказывать свое право на достойную компенсацию в суде.

kontrol-za-ocenkoi

Минэкономразвития хочет усовершенствовать механизм споров с оценщиками.

No Comments

Стало известно, что министерство экономического развития хочет усовершенствовать механизм досудебного оспаривания результатов работы оценщиков, соответствующее уведомление размещено  на портале regulation.gov.ru.

Как известно, в настоящее время несогласные с оценкой заказчики могут обратиться с жалобой в СРО оценщика и в случае если будут выявлены нарушения, оценщику грозит дисциплинарная ответственность, вплоть до исключения из СРО. Также, заказчик может заказать экспертизу отчета в экспертном совете другого СРО, но эта услуга отнюдь не бесплатна и по сути не имеет юридической силы.

На этом, механизм досудебного решения конфликта ограничивается и дальше спорить можно только через суд, ходатайствуя о назначении судебной экспертизы отчета, что достаточно утомительно и затратно. При этом, далеко не все потребители услуг безоговорочно доверяют выводам СРО, которое в некоторой степени аффилировано с оценщиком.

Для решения проблемы досудебного урегулирования споров МЭР предлагает создать специальный орган, который обеспечит полностью независимый контроль деятельности оценщиков и куда сможет обратиться любой недовольный клиент. Как будет формироваться данный орган, и кому он будет подчиняться пока не ясно, также не ясно будет обращение платным или бесплатным, но с ограниченными критериями (стоимость и тип объекта, тип сделки).

Предполагается, что механизм станет работать с 2020 года и может затронуть все виды оценки кроме кадастровой оценки. В прочем, к 2020 году все кадастровые оценки уже будут проводиться ГБУ, которые, не являются независимыми оценочными компаниями. Возможно, данная мера позволит повысить ответственность оценщиков и само качество работы. В настоящее время количество жалоб в СРО критически мало, но это может быть связано как с удовлетворенностью клиентов, так и с их нежеланием начинать спор, который они считают бессмысленным.

kadastr_ocenka

Когда начинать кадастровый спор

No Comments

Недавно, а именно 03.08.18 были приняты некоторые изменения, относящиеся к налогообложению по кадастровой стоимости (334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»). Помимо более плавного перехода на полное налогообложение физических лиц, в законопроекте есть интересный пункт.

В частности, начиная с 1-го января 2019 года в случае успешного оспаривания кадастровой стоимости, собственник сможет вернуть налоговую переплату за предыдущие периоды (до 3-х лет). У тех, кто следит за новостями или готовится оспорить кадастровую стоимость возникает вопрос: когда следует начинать кадастровый спор.

На самом деле, алгоритм довольно прост, и мы нарисовали простую инфографику, которая поможет понять, как действовать.

По сути, вам надо узнать, когда была утверждена текущая кадастровая стоимость и не будет ли она утверждаться заново до планируемого момента подачи заявления в комиссию Росреестра или суд. Дело в том, что если кадастровая стоимость меняется в текущем году, то и оспорить вы сможете налог на текущий налоговый период. Если же на первое января 2019 года будет действовать кадастровая стоимость, установленная в 2017 году и ранее, то вы сможете оспорить ее и снизить налог до 3-х предыдущих лет или до момента установки завышенной стоимости.

Таким образом, всем у кого установлена старая кадастровая стоимость, мы советуем обратиться с заявлениями как можно раньше, после начала года. Увы, это не касается недвижимости Москвы и Московской области, т.к. до конца года в этих регионах будет полная переоценка всех объектов недвижимости.

refinansirovanie

Оценка бизнеса для антикризисного управления – почему нет

No Comments

Оценка бизнеса для антикризисного управления фирмой может осуществляться посредством трех методов: сравнительного, доходного и затратного.

Оценивая несостоятельные компании, оценщики часто применяют затратный подход. Они почти не используют сравнительный метод, но иногда обращают внимание на доходный подход (при оценке на этапе внешнего управления). Почему так происходит?

Доходный способ основан на капитализации доходов, с помощью которой стоимость компании можно рассчитать, опираясь на ее потенциальную способность приносить прибыль. Оценщик рассчитывает фактическую стоимость будущих доходов, которые может принести эксплуатация фирмы.

Доходный подход для кризисного предприятия

В основе этого метода лежит принцип ожидания: покупатель не отдаст за компанию сумму средств, превышающую размер текущей стоимости суммы будущих доходов от ее эксплуатации. При этом собственник не продаст фирму по цене, меньшей текущей стоимости будущих доходов. В итоге согласования этих мнений образуется рыночная стоимость объекта, равная текущей стоимости будущих доходов.

Этим методом можно оценивать любую работающую компанию, особенно те, которые давно и успешно работают на рынке, получают доход и собираются расти дальше.

Очевидные минусы

Т.к. этот метод применяется для оценки фирм, имеющих доход, то результат определения стоимости несостоятельных компаний будет несколько условным. Стоимость кризисных фирм, скорее всего, получится отрицательной. Поэтому использование этого метода необходимо для определения вариантов возможного развития компании (если есть возможный покупатель) на этапе составления плана внешнего управления.

У такого метода есть свои недостатки. К примеру, его использование допускает, что во время прогнозирования руководитель будет действовать четко по плану, не внося в него корректив при изменении внутренних и внешних факторов развития фирмы.

Таких недостатков нет в новом способе оценки недвижимости – опционном, представляющем собой отдельный вид метода дисконтированных денежных потоков, применяемый для фирм с заемным капиталом. Но на практике такой метод применяется еще мало.

arenda-zemli

Независимая оценка права аренды земли

No Comments

Определение рыночной стоимости земли — весьма распространенная процедура, проводимая как в составе независимой оценки недвижимости, так и самостоятельно. В большинстве случаев, когда звучит словосочетание «оценка земли», подразумевается оценка права собственности на землю. Однако в отношении земельного участка можно оценить и право аренды, которое также обладает рыночной стоимостью.

Когда это нужно

В основном, независимая оценка права аренды земельных участков востребована на тех рынках, где основной формой земельных отношений является аренда. Ярким примером такого рынка является Москва, где подавляющее большинство городских земель принадлежит городу, а город, в свою очередь, сдает землю в аренду непосредственным землепользователям. Здесь вопросы с оценкой права аренды земли возникают естественным образом, поскольку объекты недвижимости (здания) находятся в собственности, а земля под ними — в аренде, и при проведении оценки недвижимости независимому оценщику приходится оценивать, в том числе и право аренды земельного участка. Определение стоимости недвижимости, находящейся на арендованном участке имеет свои особенности, однако в рамках этой статьи мы не будем касаться этого вопроса.

От чего зависит стоимость аренды

Говоря об оценке права аренды земельного участка, нужно понимать, что рыночная стоимость этого права зависит от конкретных условий того договора аренды, который заключен (или может быть заключен) в отношении рассматриваемого участка. Какие же положения арендного договора в наибольшей степени влияют на рыночную стоимость права аренды?

Конечно, основным фактором является величина арендной платы за пользование рассматриваемым земельным участком. При этом важна не абсолютная величина этой платы, а разница между рыночной арендной платой за рассматриваемый участок и арендной платой по договору аренды. Если эта разница положительна, то арендовать такой участок для потенциального арендатора становится выгодно (фактическая арендная плата будет ниже рыночной) и он будет готов заплатить определенную сумму за право заключить такой договор аренды. Величина этой суммы и будет являться рыночной стоимостью права аренды данного земельного участка по данному договору аренды. В том случае, если эта разница отрицательна, то арендовать такой участок невыгодно для потенциального арендатора (фактическая арендная плата будет выше рыночной) и стоимость права аренды по такому договору будет близка к нулю.

Другими важными условиями арендного договора, непосредственно влияющими на рыночную стоимость права аренды, являются оставшийся период аренды и возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату. Влияние этих условий на рыночную стоимость права аренды земельного участка взаимосвязано. Например, если оставшийся срок аренды земли достаточно велик (3 и более лет) и условия арендного договора не позволяют арендатору до окончания срока аренды в одностороннем порядке изменять арендную плату, то стоимость права аренды земли по такому договору, скорее всего, будет велика, поскольку арендатору выгодно иметь фиксированную арендную ставку на длительный срок — ведь цены на недвижимость, как правило, постоянно растут. Конечно, данное рассуждение верно при условии что текущая величина ставки аренды по договору близка к рыночной. Если же положениями арендного договора предусмотрена возможность арендодателя изменять в одностороннем порядке величину арендной платы за землю, то данное рассуждение не работает и стоимость права аренды будет целиком определяться исходя из величины текущей арендной платы.

Непосредственный расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка проводится, как правило, с позиций сравнительного подхода методом прямых сравнений. Более подробно с методами и особенностями расчета стоимости прав аренды земельных участков можно ознакомиться при получении бесплатной консультации.

zalog

Независимая оценка имущества при оформлении залога

No Comments

Кредитование — эффективный финансовый инструмент, с помощью которого предприятия и граждане могут решать стоящие перед ними финансовые проблемы. Но оперативное получение кредита на выгодных условиях часто связано с оформлением залога, поскольку именно наличие имущества, на которое может быть обращено взыскание в случае невозврата кредита, позволяет банкам идти на более выгодные для клиента условия, так как наличие залога снижает банковские риски. Конечно, не любое имущество принимается банками в качестве объекта залога, к залоговому имуществу предъявляется ряд требований.Во-первых это имущество должно быть ликвидным, то есть оно должно быть пригодным для продажи третьим лицам. Во-вторых это имущество должно находиться в собственности заемщика и быть свободным от обременений, то есть прав третьих лиц на объект залога. И, наконец, самое главное — текущая рыночная стоимость имущества должна быть больше величины кредита, конечно, иногда банки предоставляют кредиты и под залоги с меньшей стоимостью, но это может существенно ухудшать условия кредитного договора и лишать заемщика тех преимуществ, которые дает полное залоговое обеспечение.

Какое имущество идет в залог

В залог может быть передано совершенно различное имущество, как движимое, так и недвижимое, но в любом случае для оформления залога необходимо провести независимую оценку имущества предприятия или организации. Как проводится оценка имущества, являющегося предметом залога? Во-первых, нужно заключить договор с оценочной компанией на проведение оценки. Затем нужно предоставить оценщику документы, подтверждающие право собственности на объект оценки и только после этого оценщик осмотрит и сфотографирует оцениваемое имущество, а затем составит отчет об оценке. Отчет об оценке — основной документ, на основании которого банки устанавливают размер кредита, который они могут выдать под данное обеспечение. Но обращаю Ваше внимание, что размер кредита, как правило, ниже рыночной стоимости имущества, которую рассчитал оценщик, банки, страхуя себя от рисков, всегда устанавливают дисконт между рыночной стоимость имущества и его залоговой стоимостью. Какой это будет дисконт — зависит от типа имущества, кредитной истории заемщика и сложившейся общеэкономической ситуации.

Недвижимость и залог

Отдельно я хочу обратить внимание читателя на недвижимого имущества. Недвижимость является особым типом имущества, его правовое положение и особенности гражданского оборота регулируется законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому состав документов, необходимый для оценки недвижимости, совершенно иной, чем для движимого имущества. Я приведу полный перечень документов, требуемых для проведения оценки и оформления ее в качестве предмета залога, этот перечень поможет Вам правильно и полно подготовиться для получения кредита в банке. К требуемым документам относятся: свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости; свидетельство о государственной регистрации права на участок земли или договор аренды земельного участка, если земля находится не в собственности, а в аренде; паспорт БТИ на объект недвижимости; справка собственника об отсутствии обременений на объект недвижимости (несмотря на то, что обременения регистрируются в государственном реестре и отражаются в свидетельстве о регистрации права, на объект залога могут существовать права третьих лиц, которые не отражены в свидетельстве, поэтому банки и независимые оценщики просят предоставлять такой документ); если собственником недвижимости является юридическое лицо, то дополнительно потребуется справка о балансовой стоимости объекта недвижимости;

Как мы видим, для оценки объекта недвижимости и передачи его в залог потребуется провести полный анализ правового положения объекта. Эта процедура может оказаться достаточно трудоемкой, но она совершенно необходима, поскольку правовое положение объекта недвижимости напрямую влияет на его рыночную стоимость наряду с физическими характеристиками объекта и его местоположением.

refinansirovanie

Понадобится ли независимая оценка для рефинансирования ипотеки

No Comments

Один из частых вопросов, людей желающих рефинансировать ипотеку, понадобится ли дополнительная оценка. Разумеется, речь идет о независимой оценке, ведь ее уже делали при получении ипотечного кредита.

Нужна ли оценка и зачем

По своей сути рефинансирование сродни обычному ипотечному кредиту, и потому условия рефинансирования и ипотечного кредитования очень похожи. В частности, квартира по договору рефинансирования попадает в некий перезалог, а для нового залога, банку понадобится новая оценка, т.к. единственным способом подтвердить реальную рыночную стоимость остается независимая оценка.

Кто может делать независимую оценку

Оценку могут делать любые независимые оценщики, работающие на основании ФЗ-135 «Об оценочной деятельности» т.е., имеющие квалификационный аттестат по направлению «недвижимость» и состоящие в СРО.

Однако, прежде чем обращаться в первую попавшуюся оценочную организацию, советуем вам ознакомиться с требованиями банка, вполне возможно, что банк требует специальной внутренней аккредитации оценщика и в данном случае с банком лучше не спорить и выбирать из числа аккредитованных партнеров банка.

Когда оценки можно избежать

Перечень случаев тут достаточно узкий, в принципе оценка в данном случае это даже не прихоть банка, а требование установленной финансовой отчетности, но есть случаи, когда оценка может не понадобиться, их всего 2.

  • Рефинансирование осуществляется в том же самом банке, в котором бралась ипотека. Такое бывает очень редко, ведь условия рефинансирования предполагают смягчение условий кредитного договора. Изменять договор на более лояльный клиенту, банку будет невыгодно.
  • После получения ипотечного кредита до рефинансирования прошло мало времени. По закону отчет оценщика считается действительным в течении полугода, так что, если с момента получения отчета прошло не более полугода, вы вполне можете попросить принять его, особенно если банк не требует аккредитации оценщика, либо оценщик имеет аккредитацию данного банка.

Возможные проблемы при оценке для рефинансирования

На стадии оценки могут выявиться две проблемы:

  • Существенное снижение стоимости недвижимости с момента получения ипотеки. Если недвижимость сильно обесценилась, такой залог могут посчитать ненадежным и выгодных условий рефинансирования вряд ли стоит ожидать.
  • Неузаконенная и несогласованная с банком перепланировка в квартире. Ранее мы уже говорили о том, что в ипотечных квартирах перепланировка не рекомендована в принципе. На стадии оценки для рефинансирования такая перепланировка может быть выявлена, и последствия могут оказаться самыми непредсказуемыми, вплоть до прекращения кредитного договора в отдельных случаях.
  • Page 1 of 3
  • 1
  • 2
  • 3